Visuel non contractuel — photos du bien réf. gh-1851171
local VINCELLES
VINCELLES (89290) — réf. gh-1851171
Caractéristiques
Performance énergétique
Description
La façade claire aux volets traditionnels s'inscrit dans le paysage de Vincelles avec une simplicité qui ne cherche pas à en faire trop. À l'intérieur, deux logements distincts cohabitent sous le même toit : un rez-de-chaussée avec ses volumes généreux, un étage accessible de manière indépendante. Le terrain de 287 m² entoure l'ensemble et laisse de la respiration — de quoi garer les voitures, cultiver un bout de jardin, ou réfléchir à une extension selon les droits à construire.
Maison de 134 m² à Vincelles (Yonne, Bourgogne-Franche-Comté), proposant deux logements locatifs occupés, sur terrain de 287 m², à 162 000 €.
**En un coup d'œil** - Localisation : Vincelles, Yonne (89290) - Surface : 134 m² habitable + terrain de 287 m² - Pièces : 6 pièces dont 4 chambres - Prix : 162 000 € - honoraires à la charge de l'acheteur - DPE : classe F - 407 kWh/m²/an - Statut : loué (1 052 €/mois de loyers charges comprises) - Points forts : deux logements indépendants / rendement locatif brut ~7,8 % / terrain avec accès indépendants
**Description du bien**
La maison développe 134 m² répartis sur deux niveaux, organisés en deux logements parfaitement distincts avec entrées indépendantes.
Le rez-de-chaussée abrite un appartement T3 de 67 m², actuellement loué 567 €/mois charges comprises. L'étage constitue un second logement, loué 485 €/mois. Ensemble, les deux unités génèrent 1 052 € de loyers mensuels, soit un rendement locatif brut annuel de l'ordre de 7,8 % rapporté au prix de vente.
Le terrain de 287 m² offre plusieurs usages selon les besoins : stationnement, jardin, ou potentielle extension sous réserve des autorisations d'urbanisme. Chaque locataire bénéficie d'un accès propre, garantissant une indépendance totale entre les deux logements.
À noter : la classe énergétique F (407 kWh/m²/an) indique que des travaux de rénovation énergétique seraient pertinents à terme — un levier pour améliorer la valeur du bien et le confort des locataires.
**Environnement & vie de quartier**
Vincelles est un village de l'Yonne, situé dans la vallée de l'Yonne en Bourgogne-Franche-Comté, à quelques kilomètres d'Auxerre, préfecture du département. Ce positionnement géographique est un argument concret pour un investissement locatif : le bassin d'emploi d'Auxerre attire des actifs qui recherchent un cadre de vie plus calme sans s'éloigner des services urbains.
Le village conserve un caractère rural marqué — rues tranquilles, environnement verdoyant, rythme de vie apaisé — tout en restant connecté aux équipements d'Auxerre. C'est précisément ce compromis qui explique l'attractivité locative du secteur pour des familles ou des couples actifs.
**Idéal pour qui ?**
- Investisseur patrimonial : deux locataires déjà en place à la signature, rendement brut ~7,8 %, aucune période de vacance locative à absorber au démarrage. - Famille souhaitant s'agrandir : les deux logements peuvent être réunis pour constituer une maison familiale de 134 m² avec terrain, à un prix au m² très inférieur à la médiane du marché local. - Acheteur à la recherche d'un bien mixte : occuper un logement, louer l'autre — le loyer perçu contribue directement au financement de l'acquisition.
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Marché immobilier à VINCELLES — prix, marché et risques de la commune.
État des Risques et Pollutions (ERP) disponible sur demande — consultez les risques de la commune sur georisques.gouv.fr. Annonce mise à jour le 2026-08-21.
Questions fréquentes
- Quel est le prix au m² de cette maison par rapport au marché de Vincelles ?
- Le bien est proposé à 162 000 € pour 134 m², soit environ 1 209 €/m². Selon les données DVF 2025 (source DGFiP), le prix médian des maisons à Vincelles s'établit à 1 510 €/m². Le prix de vente se situe donc environ 20 % en dessous de la médiane locale, ce qui reflète le positionnement DPE F et le potentiel de valorisation après travaux.
- Quel est le rendement locatif brut de ce bien ?
- Les deux logements génèrent 1 052 € de loyers mensuels charges comprises, soit 12 624 € annuels. Rapporté au prix de vente de 162 000 €, le rendement locatif brut ressort à environ 7,8 %. C'est un niveau de rendement supérieur à la moyenne constatée sur les marchés urbains proches comme Auxerre.
- Le DPE F est-il un obstacle à la mise en location ?
- Depuis les réglementations énergétiques en vigueur, les logements classés F restent actuellement louables. Une feuille de route de rénovation (isolation, système de chauffage) permettrait à terme d'améliorer la classe énergétique, d'augmenter les loyers et de valoriser le bien à la revente. Il est conseillé d'évaluer ce point avec un professionnel avant l'acquisition.
- Est-il possible de réunir les deux logements en une seule habitation ?
- Oui, la configuration sur deux niveaux (67 m² au rez-de-chaussée + logement à l'étage) permet techniquement de regrouper les deux unités en une maison familiale de 134 m² à 6 pièces dont 4 chambres, avec terrain de 287 m². Cette option intéresse notamment les familles nombreuses ou les acquéreurs souhaitant une grande résidence principale à la campagne.
- Le terrain de 287 m² est-il constructible ou divisible ?
- La fiche technique ne précise pas le statut constructible de la parcelle. Ce point est à vérifier auprès du service urbanisme de la mairie de Vincelles ou via le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune, avant toute décision d'achat motivée par un projet d'extension ou de division parcellaire.
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